Taşınmaz satışının tek geçerli yeri tapu müdürlüğü. Bu yazı süreci, harcın nasıl hesaplandığını ve en sık takılınan yeri — vekâletnameyi — adım adım anlatıyor.
Noterde satış olmaz
Medeni Kanun’un ifadesi kesin: taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlı. Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi bir taahhüt; mülkiyeti geçirmiyor.
Mülkiyet ne parayla ne anahtarla geçiyor: “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.” Tapuda tescil yapılana kadar satıcı malik olmaya devam ediyor.
Hangi tapu müdürlüğüne gidilir
Taşınmazın bulunduğu yerdeki müdürlüğe gitmek zorunlu değil — tüm tapu müdürlükleri yetki alanı dışında işlem yapmaya yetkili. Alıcı ile satıcının aynı odada olması bile şart değil; Tapu Kanunu, tarafların farklı müdürlüklerde ya da yurt dışı teşkilatında bulunması hâlinde iradelerin ayrı ayrı alınarak sözleşmenin tamamlanabileceğini söylüyor.
Bunun bir bedeli var ve önceden bilmek gerekiyor: 2026 tarifesine göre yetki alanı dışı işlemde döner sermaye ücreti iki katı, tarafların farklı tapu müdürlüklerinde olması hâlinde dört katı uygulanıyor.
Başvuru ve randevu
1
Başvuruyu Web Tapu üzerinden ya da Alo 181’den yap — ayrı bir randevu sitesi yok, eski randevu adresi Web Tapu’ya yönlendiriyor.
2
Tapu müdürlüğü dosyayı hazırlıyor ve döner sermaye tutarını SMS ile bildiriyor.
3
Döner sermayeyi ve tapu harcını yatır; harç, vergi daireleri, anlaşmalı banka şubeleri ve dijital vergi dairesi üzerinden ödenebiliyor.
4
Verilen randevu saatinde müdürlüğe git; resmî senet düzenlenip taraflarca imzalanıyor, müdür onaylıyor.
Gerekli belgeler
•
Tarafların ve varsa temsilcilerinin kimlik belgesi.
•
Temsil varsa temsil belgesi — vekâletname, vasi kararı gibi.
•
Bina vasıflı taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi.
•
Emlak vergisi değeri.
•
Yabancının taraf olduğu belirli satışlarda taşınmaza ilişkin değerleme raporu.
DASK’ın sadece yapılmış olması yetmiyor: kanun, poliçenin işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğunun belgelenmesini arıyor. Süresi dolmuş bir poliçe tescili durduruyor.
Vekâletname: en sık takılınan yer
Tapu işlemi için vekâletnamenin dört ayrı şartı var ve biri eksikse işlem yapılmıyor.
•
Noterde “düzenleme şeklinde” hazırlanmış olmalı — imza onaylı vekâletname tapu işlemi için yeterli değil.
•
Yapılacak işi açıkça içermeli; satış yetkisi yazmayan genel vekâletname kabul edilmiyor.
•
Vekâlet verenin imzasını taşımalı.
•
Vekâlet verenin yeni çekilmiş vesikalık fotoğrafı yapıştırılıp mühürlenmiş olmalı — yalnızca tel zımbayla tutturulmuş fotoğraflı vekâletnameler kabul edilmiyor.
Sık karıştırılan iki ayrı fotoğraf var: vekâletnamenin üzerindeki fotoğraf hâlâ gerekli, ama tapu müdürlüğünde işlem sırasında ayrıca fotoğraf çekilmesi uygulaması kaldırıldı. Rehberlerin çoğu bu ikisini birbirine karıştırıyor.
Tapu harcı: binde 20, her iki taraftan ayrı ayrı
Harçlar Kanunu’na bağlı tarifede oran, devir eden ve devir alan için ayrı ayrı uygulanıyor. Uygulanan nispet binde 20; yani alıcı binde 20, satıcı binde 20 ödüyor, toplam binde 40 ediyor.
İnternette hâlâ binde 15 yazan sayfalar var. O, 2017 ve 2018’de yapılmış iki geçici indirimdi ve süreleri doldu.
Harcın matrahı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek devir bedeli. Taraflar aralarında “harcı alıcı ödesin” diye anlaşabilir ama kanunen her iki taraf da kendi payının mükellefi; eksiklik çıkarsa vergi dairesi ikisine de gidiyor.
Düşük bedel beyanının bedeli
Gerçek satış bedelinin altında beyan, en pahalı hata. Kanun, aradaki farka isabet eden harcın ikmalen veya re’sen tarh edileceğini ve bu harç için vergi ziyaı cezasının bir kat uygulanacağını söylüyor. Ceza hem alıcıya hem satıcıya çıkıyor.
Döner sermaye ücreti
Harçtan ayrı olarak bir de döner sermaye işlem ücreti var. Hesabı, o müdürlüğün yöresel katsayısı ile gösterge rakamının çarpımı. 2026 tarifesinde gösterge 2.227,00 TL ve tutara KDV dâhil; yöresel katsayı ise kanunen 0,30 ile 3,00 arasında belirleniyor.
Yani 2026 için bir satışın döner sermayesi kabaca 668,10 TL ile 6.681,00 TL arasında bir yere düşüyor. Tek bir rakam veremiyoruz çünkü hangi müdürlüğe hangi katsayının uygulandığını gösteren yayımlanmış bir liste yok. Kesin tutarı müdürlük SMS ile bildiriyor.
Yaşlı satıcı için sağlık raporu gerekir mi
Yaşa bağlı bir kural yok. Tüzük, müdürlüğün yalnızca istem sahibinin ifade, tavır ve davranışlarından fiil ehliyeti konusunda şüpheye düşmesi hâlinde fotoğraflı sağlık raporu isteyeceğini söylüyor.
Yabancı alıcılar
Yabancı gerçek kişilerin alıcı olduğu belirli işlemlerde değerleme raporu isteniyor. Rapor TADEBİS üzerinden düzenleniyor ve tapu işlemlerinde kullanım süresi üç ay. İstisnai Türk vatandaşlığına konu satış ve satış vaadinde rapor belirli bir kuruluşça, diğerlerinde SPK lisanslı herhangi bir değerleme kuruluşunca düzenleniyor.
e-Devlet şifresi olmayan yabancılar Web Tapu’nun “FOR FOREIGNER” bölümünden Yabancı Portalı’na giriş yapıyor.
Doğrulayamadıklarımız
Hangi tapu müdürlüğüne hangi yöresel katsayının uygulandığını gösteren yayımlanmış bir liste bulamadık, o yüzden döner sermayeyi tek rakam olarak veremiyoruz. Web Tapu ve e-Devlet’in giriş sonrası ekranlarını da anlatmıyoruz. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün atıf yaptığı genelgelerin tam metinlerine ulaşamadık; onları kurumun kendi ifadesiyle aktardık. Satıştan doğan değer artışı kazancı ve gelir vergisi bu yazının konusu değil.
Sık sorulanlar
Tapu devri noterde yapılabilir mi?
Hayır. Taşınmaz devri ancak resmî şekilde, tapu müdürlüğünde yapılıyor. Noterdeki satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti geçirmiyor.
Mülkiyet ne zaman geçer?
Tescille. Para ödenmiş ya da anahtar teslim edilmiş olması tek başına yeterli değil.
Tapu harcı ne kadar?
Oran binde 20 ve alıcı ile satıcıdan ayrı ayrı alınıyor — toplamda binde 40. TL karşılığı beyan edilen devir bedeline bağlı olduğu için değişiyor.
Harç hangi bedel üzerinden hesaplanıyor?
Emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek devir bedeli üzerinden.
Harcın tamamını alıcı ödeyebilir mi?
Taraflar aralarında anlaşabilir ama kanunen her iki taraf da kendi payının mükellefi; eksiklik çıkarsa vergi dairesi ikisine de gidiyor.
Düşük bedel beyan edersem ne olur?
Eksik harç ikmalen veya re’sen tarh ediliyor ve bu harç için vergi ziyaı cezası bir kat uygulanıyor. Ceza hem alıcıya hem satıcıya çıkıyor.
Binde 15 diye okudum, doğru mu?
Güncel değil. Binde 15, 2017 ve 2018’de yapılan iki geçici indirimdi ve süreleri doldu.
Randevuyu nereden alıyorum?
Başvuru Web Tapu ya da Alo 181 üzerinden yapılıyor; müdürlük dosyayı hazırlayıp döner sermaye tutarını SMS ile bildiriyor ve randevu saatini veriyor.
Taşınmaz başka ildeyken bulunduğum ilden işlem yapabilir miyim?
Evet, tüm tapu müdürlükleri yetki alanı dışında işlem yapmaya yetkili. Bu durumda döner sermaye işlem ücreti iki katı uygulanıyor.
Alıcı ve satıcı farklı şehirlerdeyse ne oluyor?
Taraf iradeleri ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabiliyor. Döner sermaye bu işlemde dört katı olarak tahsil ediliyor.
Vekâletname nasıl olmalı?
Noterde düzenleme şeklinde hazırlanmalı, satış yetkisini açıkça içermeli, vekâlet verenin imzasını taşımalı ve vekâlet verenin vesikalık fotoğrafı yapıştırılıp mühürlenmiş olmalı.
Vekâletnameye fotoğraf hâlâ gerekiyor mu?
Vekâletnamenin üzerindeki fotoğraf gerekiyor. Tapu müdürlüğünde işlem sırasında ayrıca fotoğraf çekilmesi uygulaması ise kaldırıldı — bunlar iki ayrı şey.
DASK olmadan satış yapılır mı?
Bina vasıflı taşınmazlarda hayır. Tapu müdürlükleri, sigortanın yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe tescil yapamıyor.
Döner sermaye ücreti ne kadar?
Yöresel katsayı ile gösterge rakamının çarpımı. 2026 göstergesi 2.227,00 TL, katsayı ise 0,30-3,00 arasında; yani yaklaşık 668,10 TL ile 6.681,00 TL arasında değişiyor. Kesin tutarı müdürlük bildiriyor.
Yaşlı bir satıcı için sağlık raporu şart mı?
Yaş sınırı yok. Müdürlük yalnızca fiil ehliyeti konusunda şüpheye düşerse fotoğraflı sağlık raporu istiyor.
Yabancı alıcı için değerleme raporu gerekiyor mu?
Belirli işlemlerde evet. Rapor TADEBİS üzerinden düzenleniyor ve tapu işlemlerinde kullanım süresi üç ay.
Mahalle Defteri resmi bir devlet ya da belediye kanalı değildir. Buradaki bilgiler resmi kaynaklardan derlenmiştir; işlemler ve ücretler değişebileceği için başvurudan önce ilgili kurumdan ya da e-Devlet'ten teyit et.
Süre taşınmayı izleyen gün başlıyor. Cezayı nüfus müdürü değil mülki idare amiri kesiyor. e-Devlet’ten neyin yapılamadığı ve gerçek sonuçları.
Son kontrol: 6 Ağustos 2026 · Yayın: 26 Temmuz 2026
Mahalle Defteri'nin barındırma masrafı için reklam gösterebiliriz. Bunun için reklam çerezlerine iznin gerekiyor; istemezsen hiçbir reklam çerezi kullanılmaz. Ayrıntılar: Gizlilik ve veriler