Halk arasında “iskan” denen belgenin resmî adı yapı kullanma izin belgesi. Yapının ruhsat ve eklerine uygun bittiğini ve kullanılmasında fen bakımından sakınca olmadığını gösteriyor. Bu yazı belgenin gerçekte neyi değiştirdiğini — ve neyi değiştirmediğini — ayırıyor.
En yaygın yanlış: “iskansız daire kullanılamaz”
İmar Kanunu’nun ilgili maddesi bunu söylemiyor. Söylediği şu: kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmıyor. Kullanma yasağı değil, hizmet kesintisi.
Fark önemli, çünkü sonuçları farklı. Aynı madde, kullanma izni alan bağımsız bölümlerin bu hizmetlerden yararlandırılacağını da söylüyor — yani binanın tamamı iskan almamışken izin alan daireler hizmet alabiliyor.
İskansız daire satılabilir
Tapu devri için yapı kullanma izin belgesi aranmıyor. İskansız bir daire hukuken satılabilir; sorunlar alıcı tarafında, kredi ve kat mülkiyeti aşamasında çıkıyor.
Bankaların iskansız daireye kredi vermemesini yasaklayan ya da zorunlu kılan bir kanun hükmü bulamadık. Bu bir mevzuat yasağı değil, bankanın değerleme raporuna dayanan kendi kredi politikası. Aradaki farkı bilmek, satıcıyla pazarlıkta işe yarıyor.
Gerçekten değiştirdiği şeyler
•
Elektrik, su ve kanalizasyon bağlanabilmesi — izin alınana kadar bu hizmetlerden yararlandırılmıyor.
•
Kat mülkiyetine geçiş: kat mülkiyeti kurulması için istenen belgeler arasında yapı kullanma izin belgesi açıkça sayılıyor. İskan olmadan daire kat irtifakında kalıyor.
•
İnşaatın bitme günü: kanuna göre inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarih.
•
Ruhsat süresi: iznin beş yıllık ruhsat süresi içinde düzenlenmesi gerekiyor.
İzin almak sorumluluğu bitirmiyor. Kanun, verilen iznin yapı sahibini kanuna ve ruhsat eklerine aykırılıktan doğacak sorumluluktan kurtarmayacağını, vergi, resim ve harç yükümlülüğünü de sona erdirmeyeceğini açıkça söylüyor.
Otuz gün kuralı: cevap gelmezse izin verilmiş sayılıyor
Bu, okurun elindeki en güçlü kural ve neredeyse hiçbir yerde yazmıyor. Kanun, belediye ve valiliklerin mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek zorunda olduğunu, aksi hâlde bu sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılacağını söylüyor.
Hangi belgeler isteniyor
Yönetmelik listeyi kapalı tutuyor: fenni mesul ya da yapı denetim kuruluşu raporları, enerji kimlik belgesi ve yapının fotoğrafları dışında herhangi bir belge istenmiyor.
İstenemeyecekler ayrıca sayılmış: kullanılan malzemenin irsaliye ve faturası, doğalgaz uygunluk belgesi, yangın güvenlik (itfaiye) raporu, sığınak raporu, emlak alım vergisi ve ilişik kesme belgesi, işgaliye borcu olmadığına dair yazı, vergi dairelerinden vergi borcu olmadığına ilişkin belge ve benzerleri.
Bunlardan biri istenirse yönetmeliğin bu maddesini hatırlatmak okurun hakkı. Ayrı bir konu olarak, sosyal güvenlik mevzuatı idarenin izin vermeden önce Kuruma borç bulunmadığına dair belgeyi araması gerektiğini söylüyor — bu yükümlülük başvurana değil idareye ait ve elektronik veri paylaşımıyla yürüyor.
Enerji kimlik belgesi olmadan olmuyor
Bu belge yeni binalarda yapı kullanma izni aşamasında idareye sunuluyor ve ilgili yönetmelik, enerji kimlik belgesi düzenlenmeyen binalara yapı kullanma izin belgesi verilmeyeceğini açıkça yazıyor.
Müteahhit ortadan kaybolduysa
Yaygın ve çözümü bilinmeyen bir çıkmaz. İki ayrı yol var.
•
Müteahhidin vergi ve sigorta primi borçları ya da diğer sorumluluklarını yerine getirmemesi yüzünden belge alınamıyorsa, müteahhit olmayan yapı sahibinin talebi üzerine idare durumu tespit ederek belgeyi veriyor.
•
Müteahhit, şantiye şefi ya da proje müellifi vefat etmiş, ulaşılamıyor veya haklı bir sebep olmadan imzadan kaçınıyorsa belge onların imzası olmadan düzenleniyor ve durum meslek odasına bildiriliyor.
Diğer maliklerin onayı gerekmiyor
Yönetmelik açık: tüm parsel maliklerinin muvafakati aranmıyor. Ayrıca bir parselde birden fazla bina varsa, bazılarında projeye aykırılık bulunması aykırılık içermeyen binalara belge düzenlenmesine engel değil. Kısmi iskan da mümkün; o bölümlere hizmet veren ortak alanların tamamlanmış olması gerekiyor.
İmar barışı bu kapıyı kapattı mı
Yapı Kayıt Belgesi olanlar, tüm maliklerin muvafakatiyle ve kayıt bedelinin iki katını ödeyerek yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edebiliyor. Bu belge ayrıca su, elektrik ve doğalgazın geçici olarak bağlanmasına imkân veriyor.
Ama yeni başvuru alınmıyor: başvuru süresi 31 Ekim 2018’de, ödeme süresi 31 Aralık 2018’de doldu ve bu pencereyi yeniden açan bir düzenleme yok. Yapı Kayıt Belgesi iskan yerine de geçmiyor — ayrı bir belge ve bağlattığı abonelikler geçici.
İskansız binanın emlak vergisi
Ödeniyor. Bina vergisi mükellefiyeti yeni bina inşa edilmesi sebebine bağlı ve mükellefiyet takip eden bütçe yılından başlıyor; iskan tarihine bağlı değil.
Yeni bir yükümlülük: yangın güvenliği kontrolü
2026’da yürürlüğe giren düzenlemeyle, kullanıma yönelik belgeye sahip yapılarda yapı sahibinin başvurusu üzerine yangın güvenliğine yönelik periyodik kontroller yapılması öngörüldü; tespit edilen eksikliklerin idarece verilen ve altı ayı geçmeyen süre içinde giderilmesi gerekiyor.
Bu yükümlülüğün ayrıntıları — hangi yapıların kapsamda olduğu, kontrol süreleri ve alınacak ücretler — bir yönetmeliğe bırakıldı ve o yönetmelik bu yazının hazırlandığı tarihte yayımlanmamıştı. O yüzden süre ve ücret yazmıyoruz.
Doğrulayamadıklarımız
Yapı kullanma izni harcının tutarını yazmıyoruz: harç inşaat metrekaresi üzerinden ve kanunda bir alt-üst bant içinde belirleniyor, uygulanan rakamlar ise belediye grubuna göre değişiyor. Yangın güvenliği kontrollerinin süresi ve ücreti için dayanak yönetmelik henüz yayımlanmadı. Otuz gün kuralının belediyelerce fiilen nasıl uygulandığını da doğrulayamadık — kural kanunda yazılı ama uygulamayı taahhüt edemeyiz. Bankaların kredi politikası da mevzuat değil, o yüzden uygulama olarak anlattık.
Sık sorulanlar
İskan tam olarak nedir?
Resmî adı yapı kullanma izin belgesi. Yapının ruhsat ve eklerine uygun bittiğini ve kullanılmasında fen bakımından sakınca olmadığını gösteriyor.
İskansız daire kullanılamaz mı?
Kanun kullanma yasağı getirmiyor. Söylediği, kullanma izni alınıncaya kadar yapının elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmayacağı.
Nereye başvuruyorum?
Yapı ruhsatını veren belediye ya da valiliğe. Başvuruyu mal sahibi yapıyor.
Hangi belgeler isteniyor?
Fenni mesul ya da yapı denetim kuruluşu raporları, enerji kimlik belgesi ve yapının fotoğrafları. Yönetmelik bunların dışında belge istenemeyeceğini söylüyor.
İtfaiye raporu ya da vergi borcu yazısı isteniyor, doğru mu?
Yönetmelik bu belgelerin istenmeyeceğini adlarıyla sayıyor — itfaiye raporu, sığınak raporu, vergi borcu yazısı, fatura ve irsaliye bunların arasında.
Belediye cevap vermezse ne oluyor?
Başvurunun en geç otuz gün içinde sonuçlandırılması zorunlu; aksi hâlde sürenin sonunda kullanma izni verilmiş sayılıyor.
İskansız daire satılabilir mi?
Evet, tapu devri için iskan aranmıyor. Sorunlar alıcı tarafında kredi ve kat mülkiyeti aşamasında çıkıyor.
Banka iskansız daireye kredi verir mi?
Bunu düzenleyen bir kanun hükmü bulamadık. Karar bankanın değerleme raporuna dayanan kendi politikası — mevzuat yasağı değil, uygulama.
Kat mülkiyetine geçebilir miyim?
Kat mülkiyeti kurulması için istenen belgeler arasında yapı kullanma izin belgesi sayılıyor. İskan olmadan daire kat irtifakında kalıyor.
Müteahhit kayboldu, iskan çıkmıyor. Ne yapabilirim?
İki yol var: müteahhidin borçları yüzünden belge alınamıyorsa müteahhit olmayan yapı sahibinin talebiyle idare durumu tespit edip belgeyi veriyor; müteahhit ya da fenni mesul imzadan kaçınıyorsa belge onların imzası olmadan düzenleniyor.
Diğer parsel maliklerinin onayı gerekiyor mu?
Hayır. Yönetmelik tüm parsel maliklerinin muvafakatinin aranmayacağını açıkça söylüyor.
Bir blokta aykırılık var, diğerleri iskan alabilir mi?
Alabiliyor. Bir kısım binalarda projeye aykırılık bulunması, aykırılık içermeyen binalara belge düzenlenmesine engel değil.
Yapı Kayıt Belgesi iskan yerine geçer mi?
Hayır, ayrı bir belge. Cins değişikliği ve kat mülkiyeti için istisna sağlıyor ve su, elektrik, doğalgazı yalnızca geçici olarak bağlatıyor.
Şimdi imar barışına başvurabilir miyim?
Hayır. Başvuru süresi 31 Ekim 2018’de, ödeme süresi 31 Aralık 2018’de doldu ve bu pencereyi yeniden açan bir düzenleme yok.
İskansız binanın emlak vergisi ödenir mi?
Ödenir. Bina vergisi mükellefiyeti yeni bina inşa edilmesine bağlı, iskan tarihine değil.
İskan aldıktan sonra sorumluluğum biter mi?
Bitmiyor. Kanun, iznin yapı sahibini aykırılıktan doğacak sorumluluktan ve vergi, resim, harç yükümlülüğünden kurtarmayacağını söylüyor.
Mahalle Defteri resmi bir devlet ya da belediye kanalı değildir. Buradaki bilgiler resmi kaynaklardan derlenmiştir; işlemler ve ücretler değişebileceği için başvurudan önce ilgili kurumdan ya da e-Devlet'ten teyit et.
Muhatap, yapının bulunduğu ilçe belediyesinin yapı kontrol müdürlüğü. Kanun ihbar için özel bir usul aramıyor; idare harekete geçmezse yıkım masrafını belediye ödüyor.
Son kontrol: 6 Ağustos 2026 · Yayın: 26 Temmuz 2026
Birinci taksit mart-nisan-mayıs, ikincisi kasım. Yıl ortasında ev alan o yılın vergisini ödemiyor ama bildirimi hemen vermek zorunda.
Son kontrol: 6 Ağustos 2026
Mahalle Defteri'nin barındırma masrafı için reklam gösterebiliriz. Bunun için reklam çerezlerine iznin gerekiyor; istemezsen hiçbir reklam çerezi kullanılmaz. Ayrıntılar: Gizlilik ve veriler