Kira geliri beyanının üç kritik noktası var: istisnadan kimin yararlanamadığı, hangi gider yönteminin seçildiği ve takvim. Üçünde de sık yapılan hatalar kanun metninden çıkarılabiliyor.
2026 rakamları
Tutarlar her yıl aralık ayında yayımlanan bir genel tebliğle belirleniyor. 2026 yılı için geçerli olanlar:
•
Konut kira geliri istisnası: 58.000 TL.
•
Stopaja tabi işyeri kira gelirinde beyan sınırı: 400.000 TL.
•
Stopaja ve istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarında beyan sınırı: 22.000 TL.
Bu sınırların ikisi istisna değil. Kanun, sınırı aşan bir işyeri kira geliri olduğunda tamamının beyan edilmesini istiyor — yani 400.000 TL’yi aşınca sadece aşan kısım değil, gelirin tümü beyana giriyor.
İstisnadan kimler yararlanamıyor
Üç ayrı engel var ve herhangi biri tek başına yeterli.
•
Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar — gelirin büyüklüğüne bakılmaksızın.
•
İstisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı — 2026 için 1.500.000 TL — aşanlar.
•
İstisna haddi üzerinde hasılat elde edip beyan etmeyenler ya da eksik beyan edenler.
İkinci engelde üç tuzak birden var: hesap gayri safi tutarlar üzerinden yapılıyor, yani giderlerden ve istisnadan önce; kanun “beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın” diyor, yani stopajla vergilendirilmiş ve hiç beyan edilmeyen bir maaş da toplama giriyor; ve toplam yalnızca kira değil, dört gelir türünü birden kapsıyor.
Üçüncü engelde ise bir kurtarma yolu var ve neredeyse hiç yazılmıyor: idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen konut kira gelirini kendiliğinden sonradan beyan edenler istisnadan yararlanmaya devam edebiliyor.
İstisna kaç kez uygulanır
•
Mükellef başına bir kez — üç daireden kira alan biri istisnayı üç kez değil, kira gelirleri toplamına bir kez uyguluyor.
•
Konut için; işyeri kira gelirine uygulanmıyor. İkisi birlikte beyan edilse de istisna yalnızca konut kısmına işliyor.
•
Bir konuta birden fazla kişi ortaksa her bir ortak için ayrı ayrı.
•
Miras paylaşılmamışsa her bir mirasçı için ayrı ayrı.
Götürü mü, gerçek gider mi
Götürü gider oranı hasılatın yüzde 15’i. Bu oran 2018’den beri böyle; daha önce yüzde 25’ti ve internetteki pek çok hesaplayıcı hâlâ eski oranı kullanıyor.
•
Hakları kiraya verenler götürü gideri kullanamıyor. Daire, dükkân ya da arsa kiraya veren bu kapsamda değil.
•
Götürü usulü seçenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemiyor. Kilit tek yönlü: gerçek giderden götürüye geçişte böyle bir sınır yok.
•
Yöntem seçimi taşınmazların tümü için yapılıyor; bir kısmı için gerçek, diğeri için götürü seçilemiyor.
•
Götürü gider, istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanıyor. Sıralamayı ters yapmak gideri olduğundan büyük gösteriyor.
Kredi faizi artık gider değil — konutlarda
Bu yazının en güncel bilgisi. Aralık 2025’te yapılan bir kanun değişikliği, kiraya verilen mal ve haklar için borç faizlerini gider yazma imkânını konutlar bakımından kaldırdı. Değişiklik 1 Ocak 2025’ten itibaren başlayan vergilendirme dönemlerine uygulanıyor — yani mart 2026’daki beyanda zaten yürürlükteydi.
İnternetteki “kira gelirinden indirilecek giderler” listelerinin neredeyse tamamı bu kalemi hâlâ sayıyor. İşyeri ve diğer mal ve haklar için borç faizi gideri duruyor; kalkan yalnızca konutlar. Konut olarak kiraya verilen bir gayrimenkulün iktisap bedelinin yüzde 5’i oranındaki beş yıllık indirim ise devam ediyor.
Tahsil edilmeyen kira
Kira geliri tahsil esasına bağlı: bir takvim yılında o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen tutarlar hasılat sayılıyor. Hiç tahsil edilmemiş kira beyana girmiyor.
Ama “tahsil” geniş yorumlanıyor: kiracının adına bankaya, notere, icra dairesine ya da postaya yatırılan tutarlar, alacağın temliki ve kiracıya olan bir borca mahsup edilmesi de tahsil sayılıyor. Ters yönde bir kural daha var: gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılıyor.
Akrabaya bedelsiz veya ucuz kiralama
Kanun bir alt sınır koyuyor: kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamıyor ve bina ile arazide emsal kira bedeli, vergi değerinin yüzde 5’i olarak hesaplanıyor.
Dört istisna var: boş kalan gayrimenkulün korunması amacıyla bedelsiz bırakılması; binaların usul, füru veya kardeşlerin ikametine tahsis edilmesi — her biri için ancak bir konut; akrabaların aynı evde yaşaması; ve kamu kurumlarınca yapılan kiralamalar.
Takvim
Kanun beyannamenin mart ayının başından yirmi beşinci günü akşamına kadar verileceğini söylüyor. Vergi ise mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödeniyor.
Herkesin bildiği 31 mart tarihi kanunda yazmıyor: Bakanlığın süre uzatma yetkisine dayanan ve her yıl ayrı ayrı ilan edilen idari bir uzatma. Kanuni tarih 25 mart; uzatmanın o yıl yapılıp yapılmadığını Gelir İdaresi’nin duyurularından kontrol etmek gerekiyor.
Kira banka ya da PTT üzerinden ödenmeli
Konut ve işyeri kiralarında tahsilat ve ödemelerin banka veya PTT tarafından düzenlenen belgelerle belgelendirilmesi zorunlu. Ekim 2024’te yayımlanan tebliğ, eskiden uygulanan 500 TL’lik alt sınırı içeren düzenlemeyi yürürlükten kaldırdı; artık tutar sınırı yok.
Kural haftalık ve günlük konut kiralamalarını da kapsıyor. Hisseli gayrimenkulde kiranın tamamının ortaklardan birine banka ya da PTT üzerinden ödenmesi yükümlülüğü karşılıyor. Uymamanın idari para cezası var ve ceza hem ödeyene hem tahsil edene ayrı ayrı uygulanıyor.
Doğrulayamadıklarımız
İstisnadan yararlanmayı engelleyen 1.500.000 TL’lik eşik, tebliğde bu adla yazılı değil; tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutar olduğu için oradan çıkıyor. Bu türetmeyi görünür tutmak için ikisini birlikte yazdık. Beyan süresinin 31 marta uzatıldığını gösteren sirkülerin metnine ulaşamadık, o yüzden kanuni tarihi ve idarenin ilan ettiği tarihi ayrı ayrı verdik. İşyeri kirasındaki stopaj oranının dayandığı kararın numarasını da doğrulayamadık. Belgelendirme zorunluluğuna aykırılığın ceza tutarları her yıl yeniden değerlendiği için tutar yazmıyoruz.
Sık sorulanlar
2026’da konut kira geliri istisnası ne kadar?
58.000 TL. Bu tutarın altında konut kira geliri elde edip başka bir beyan yükümlülüğü doğmayanlar beyanname vermiyor.
İşyeri kira gelirinde beyan sınırı nedir?
2026 için 400.000 TL. Bu bir istisna değil beyan sınırı: aşıldığında gelirin tamamı beyan ediliyor.
Kimler konut istisnasından yararlanamaz?
Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirenler; gayri safi gelir toplamı 2026 için 1.500.000 TL’yi aşanlar; ve istisna haddi üzerinde hasılat elde edip beyan etmeyenler.
Maaşım istisna hesabına girer mi?
Giriyor. Kanun ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratları gayri safi tutarlarıyla topluyor ve “beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın” diyor.
Üç dairem var, istisnayı üç kez uygulayabilir miyim?
Hayır, mükellef başına bir kez. Ortaklıkta her ortak için, paylaşılmamış mirasta her mirasçı için ayrı ayrı uygulanıyor.
Götürü gider oranı kaç?
Hasılatın yüzde 15’i. 2018’den beri böyle; eskiden yüzde 25’ti.
Götürüden gerçek gidere ne zaman dönebilirim?
İki yıl geçmeden dönülemiyor. Ters yönde, gerçek giderden götürüye geçişte böyle bir sınır yok.
Kiraya verdiğim evin kredi faizini gider yazabilir miyim?
Artık yazamıyorsun. Aralık 2025’teki değişiklik borç faizi giderini konutlar bakımından kaldırdı ve 1 Ocak 2025’ten itibaren uygulanıyor. İşyeri ve diğer mal ve haklarda duruyor.
Götürü gideri istisnadan önce mi sonra mı hesaplıyorum?
Sonra. Götürü gider, istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanıyor.
Kirayı hiç tahsil edemedim, beyan eder miyim?
Tahsil edilmemiş kira hasılata girmiyor. Ancak adına bankaya, notere ya da icra dairesine yatırılan tutarlar ve kiracıya olan borca mahsup edilen kısımlar tahsil sayılıyor.
Gelecek yılın kirasını peşin aldım, hangi yıla yazılır?
Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılıyor.
Evi anneme bedelsiz verdim, vergi çıkar mı?
Kural olarak emsal kira bedeli uygulanıyor — bina ve arazide vergi değerinin yüzde 5’i. Ancak usul, füru veya kardeşin ikametine tahsis edilen konutlarda, her biri için bir konutla sınırlı olmak üzere istisna var.
Beyanname ne zaman veriliyor, vergi ne zaman ödeniyor?
Kanuna göre mart ayının başından yirmi beşinci günü akşamına kadar. Vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödeniyor.
31 mart tarihi nereden geliyor?
Kanuni tarih 25 mart. 31 mart, Bakanlığın süre uzatma yetkisine dayanan ve her yıl ayrı ilan edilen idari bir uzatma; o yıl yapılıp yapılmadığını duyurulardan kontrol etmek gerekiyor.
Süresinde beyan etmedim, istisnayı kaybettim mi?
İdarece bir tespit yapılmadan önce kendiliğinden beyan edersen istisnadan yararlanmaya devam edebiliyorsun.
Kirayı elden almak yasak mı?
Tutar sınırı olmaksızın kira tahsilat ve ödemelerinin banka ya da PTT belgeleriyle belgelendirilmesi zorunlu. Eski 500 TL’lik sınır ekim 2024’te kaldırıldı.
Mahalle Defteri resmi bir devlet ya da belediye kanalı değildir. Buradaki bilgiler resmi kaynaklardan derlenmiştir; işlemler ve ücretler değişebileceği için başvurudan önce ilgili kurumdan ya da e-Devlet'ten teyit et.
Mükellef malik değil, binayı kullanan. Konutta su faturasında metreküp başına tahsil ediliyor: 2026’da büyükşehirde 4 TL, diğer belediyelerde 3 TL.
Son kontrol: 7 Ağustos 2026
Mahalle Defteri'nin barındırma masrafı için reklam gösterebiliriz. Bunun için reklam çerezlerine iznin gerekiyor; istemezsen hiçbir reklam çerezi kullanılmaz. Ayrıntılar: Gizlilik ve veriler