Depozito ve Kira Sözleşmesi: Üç Aylık Sınır ve İade

Kanunun ifadesi tek cümle: konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamıyor.

Sınırı aşan bir madde sözleşmenin tamamını geçersiz kılmıyor: kanun, hükümlerden bir kısmının hükümsüz olmasının diğerlerinin geçerliliğini etkilemeyeceğini söylüyor. Yani sözleşme ayakta kalıyor, fazlası geri istenebiliyor.

Bu, internette hâlâ en çok dolaşan yanlışlardan biri. Bir dönem, kiracının tacir ya da tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında depozitoya ilişkin maddeler uygulanmıyordu — ama bu bir geçiş hükmüydü ve süresi 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıldı.

Para ya da kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kanun bir mekanizma kuruyor ve bu mekanizma kiracıyı koruyor:

Kanunda bir üç ay daha var ve sürekli yanlış anlaşılıyor. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını ya da icra veya iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü.

Uygulamada depozito çoğunlukla elden ya da ev sahibinin hesabına veriliyor. Kanun buna bir yaptırım bağlamıyor, ama sonucu şu: bloke hesap yoksa bankadan otomatik iade yolu da yok, geriye normal bir alacak talebi kalıyor.

Kesilemeyecekler ise daha uzun ve daha az biliniyor. Kanun, kiracının sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olmadığını söylüyor — yani olağan yıpranma kiracıya yüklenemiyor.

Ayrıca kanun, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini söylüyor ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaları geçersiz sayıyor.

Bu yazının en çok düzeltme gerektiren kısmı. Türk hukukunda sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değil ve kira sözleşmesi için kanun bir şekil şartı öngörmüyor. Sözlü kira sözleşmesi de geçerli; noter ya da tanık gerekmiyor.

Buna karşılık dört yerde yazılı şekil gerçekten şart: konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlı; tahliye taahhüdünün yazılı olması ve kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekiyor; kefalette azami miktar, tarih ve “müteselsil kefil” ifadesi kefilin kendi el yazısıyla yazılmalı ve eşin yazılı rızası aranıyor; yazılı bir sözleşmede değişiklik de yazılı yapılıyor.

Gerçek kişilerce mesken olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadi işletmelere dâhil olmayan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri ile bunlar üzerine konulacak kefalet şerhleri ve teminatlar damga vergisinden istisna.

Konut ve işyeri kiralarında tahsilat ve ödemelerin banka ya da PTT tarafından düzenlenen belgelerle belgelendirilmesi zorunlu. Eskiden 500 TL’lik bir alt sınır vardı; 17 Ekim 2024’te yayımlanan tebliğ eski düzenlemeyi yürürlükten kaldırdı ve tutar sınırını tamamen kaldırdı.

Üç aylık tavanın hangi tarihteki kiraya göre hesaplanacağını söyleyen bir hüküm yok; kanun yalnızca “üç aylık kira bedeli” diyor. Depozito iadesi alacağının zamanaşımı süresinin genel süre mi yoksa dönemsel edimlere ilişkin kısa süre mi olduğu da tartışmalı, bu yüzden bir süre yazmıyoruz. İnternette “Yargıtay’a göre depozito çıkıştaki güncel kira üzerinden oranlanarak iade edilir” diye dolaşan bilgiye ait bir karar numarası bulamadık. Senetle ispat sınırının güncel tutarını da yayımlayan resmî bir metin yok; tutar her yıl yeniden değerlemeyle hesaplanıyor.