Kira artışında hâlâ en çok tekrarlanan bilgi yürürlükten kalkmış bir kural. Bu yazı bugün geçerli olanı, doğru rakamın nereden bakıldığını ve beş yılda bir değişen mantığı anlatıyor.
Yüzde 25 sınırı bitti
Konut kiralarındaki yüzde 25 tavanı kalıcı bir kural değildi; iki ardışık geçici maddeyle getirilmişti. Birincisi 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasını, ikincisi 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasını kapsıyordu. İkinci pencere 1 Temmuz 2024’te kapandı ve uzatılmadı.
Bunu boşluğa bakarak değil, metne bakarak söylüyoruz: kanunun resmî birleştirilmiş metnindeki değişiklik tablosunun en son kaydı 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren bir kanun ve o kanun kirayla ilgisi olmayan bir maddeyi değiştiriyor. Yani metin bir haftalık güncellikte ve içinde üçüncü bir geçici madde yok.
İkinci bir düzeltme daha gerekiyor: o tavan yürürlükteyken bile yalnızca konut kiralarını kapsıyordu. Her iki geçici madde de “Konut kiraları bakımından” diye başlıyor. İşyeri kiraları hiçbir zaman yüzde 25 ile sınırlı olmadı.
Bugün geçerli sınır
Kanunun ifadesi şu: tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli. Aynı kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanıyor.
Tavanı aşan bir anlaşma sözleşmeyi tümden geçersiz kılmıyor; yalnızca aşan kısım geçersiz oluyor. Yani “sözleşmede yüzde 40 yazıyor” demek, yüzde 40 ödenecek demek değil.
Bu oran yıllık enflasyon değil
En sık yapılan hata bu. Kanunun aradığı rakam, haberlerde geçen yıllık enflasyon değil; son on iki ayın endeks ortalamasının, ondan önceki on iki ayın ortalamasına göre değişimi. İkisi farklı sayılar.
Ve on iki aylık ortalamanın her zaman daha düşük olduğu da doğru değil — hangisinin yüksek çıkacağı enflasyonun yönüne bağlı. Şubat 2025’te yıllık oran yüzde 39,05 iken yasal tavan yüzde 53,83’tü; yani tavan yıllık enflasyonun neredeyse on beş puan üstündeydi. “Düşük olanı al” diye bir kural yok, “doğru adı olanı al” diye bir kural var.
Bir tarih ayrıntısı daha: bu ölçüt 2019’dan beri TÜFE. Öncesinde ÜFE kullanılıyordu, bu yüzden eski sözleşme metinlerinde ve 2019 öncesi yazılarda hâlâ ÜFE geçiyor.
Rakamı nereden bakacaksın
Tek yetkili kaynak TÜİK. Enflasyon haber bülteni her ayın 3’ünde saat 10.00’da yayımlanıyor ve bültenin tablolarında “On iki aylık ortalamalara göre değişim” satırı yer alıyor. Aradığın satır bu.
İnternetteki “kira artışı hesaplama” siteleri güvenilir değil: Ağustos 2026 için aratıldığında üç ayrı sitede birbirini tutmayan üç ayrı rakam çıkıyordu ve hiçbiri TÜİK’in on iki aylık ortalama serisiyle uyuşmuyordu. Resmî bir kira artış hesaplayıcısı da yok — ne e-Devlet’te ne TÜİK’te.
Örnek olarak, Temmuz 2026 dönemi için on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 31,90 olarak açıklandı. Bu rakam her ay değiştiği için burada dondurmuyoruz; kendi kira yılına denk gelen ayın bültenine bakman gerekiyor.
TBK m.344: yenilenen kira döneminde artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez — beş yıl dolan sözleşmelerde ise bu bir tavan değil, hâkimin baktığı üç ölçütten biri.
Bu hesaplayıcı resmî değil; Mahalle Defteri’nin kendi aracı. Oranı sana sormasının sebebi de bu — rakamı yayımlayan tek yetkili kaynak TÜİK.
Sözleşmede oran yazmıyorsa
Bu durumda kira bedelini hâkim belirliyor — yine aynı TÜFE oranını aşmamak kaydıyla ve kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre. Buradaki asimetri önemli: sözleşmede hüküm yoksa kiraya veren tek taraflı olarak TÜFE oranını uygulayamıyor, ya anlaşma ya mahkeme gerekiyor.
Beş yıl dolunca kural değişiyor
Az bilinen ama en çok para etkileyen kural bu. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira bedelini hâkim belirliyor; üstelik üç ölçütle: TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri.
Buradaki fark hayati: beş yılın sonunda TÜFE bir tavan değil, üç ölçütten biri. Yani kira bu noktada emsal seviyesine, TÜFE’nin belirgin biçimde üstüne çıkabiliyor. Kural, taraflar arasında anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın uygulanıyor.
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamıyor; beş yıl sonra ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak aynı üçlü ölçüt uygulanıyor.
Hangi oran, hangi sözleşme için
Sözleşme türü
Üst sınır
Konut kirası
12 aylık TÜFE ortalaması
İşyeri kirası
12 aylık TÜFE ortalaması
Beş yıl dolan sözleşme
Hâkim belirler — TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira
Ticari kiracılar için istisna kalktı
Bir dönem, kiracının tacir ya da tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında kira bedeline ilişkin madde uygulanmıyordu. Bu bir geçiş hükmüydü ve 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıl sürüyordu — yani 1 Temmuz 2020’de sona erdi. Bugün bu kiracılar için de aynı sınır geçerli.
Kira tespit davası
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabiliyor. Ama yeni bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için üç yoldan birinin gerçekleşmiş olması gerekiyor:
•
Dava, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmış olmalı.
•
Ya da kiraya veren bu otuz günlük süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olmalı — bu hâlde dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılabiliyor.
•
Ya da sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunmalı — bu hâlde de dava yeni dönem sonuna kadar açılabiliyor.
Üçü de yoksa dava yine açılabiliyor ama belirlenen bedel ancak izleyen dönemden itibaren geçerli oluyor — yani bir kira yılı kaybediliyor.
Hangi mahkeme, hangi ön şart
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi ve bu, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın böyle. Miktarın büyüklüğü mahkemeyi değiştirmiyor.
1 Eylül 2023’ten beri kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı. Arabulucuya gitmeden açılan dava, dilekçe karşı tarafa tebliğ bile edilmeden usulden reddediliyor. Arabuluculuğa başvurulmuş ama son tutanak eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre veriyor — bu düzeltilebilir bir eksiklik.
Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılıyor ve büroya başvuru ücretsiz; anlaşma sağlanamazsa arabulucunun ilk iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanıyor. Vatandaşın çevrim içi başvuru yapabileceği bir e-Devlet hizmeti bulunmuyor.
Doğrulayamadıklarımız
Kira tespit davasının da arabuluculuk şartına tabi olup olmadığını kesin olarak söyleyen bir yargı kararı ya da genelge bulamadık; kanun kira uyuşmazlıklarını kapsama alıyor ve tek istisnası icra yoluyla tahliye, ama bu özel dava türü için açık bir kaynak yok. Yabancı para cinsinden kira sözleşmelerine ilişkin sınırlamanın bu maddeyle etkileşimini de doğrulayamadık. Güncel bir kira artış oranını burada yayımlamıyoruz; her ay değişiyor ve tek doğru kaynak TÜİK’in kendi tablosu.
Sık sorulanlar
Yüzde 25 kira artış sınırı hâlâ var mı?
Yok. İki geçici maddeyle 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında uygulandı ve uzatılmadı. Bugünkü tek sınır kanundaki TÜFE oranı.
Bugünkü yasal tavan nedir?
Bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı.
Bu oran yıllık enflasyonla aynı mı?
Değil, farklı hesaplanıyor. Üstelik her zaman daha düşük de değil: Şubat 2025’te yıllık oran yüzde 39,05 iken yasal tavan yüzde 53,83’tü.
Oranı nereden öğrenirim?
TÜİK’in her ayın 3’ünde yayımladığı enflasyon bülteninden; tablodaki “On iki aylık ortalamalara göre değişim” satırı. Resmî bir hesaplayıcı yok.
İnternetteki hesaplayıcılara güvenebilir miyim?
Dikkatli ol. Aynı ay için birbirini tutmayan rakamlar veren siteler var; yetkili kaynak yalnızca TÜİK’in kendi tablosu.
İşyeri kirasında da yüzde 25 uygulanıyor muydu?
Hayır. Her iki geçici madde de yalnızca konut kiralarını kapsıyordu.
Sözleşmede TÜFE’nin üstünde bir oran yazıyorsa ne olur?
Sözleşme tümden geçersiz olmuyor; yalnızca tavanı aşan kısım geçersiz sayılıyor.
Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa?
Taraflar anlaşamazsa kira bedelini hâkim belirliyor, yine TÜFE oranını aşmamak kaydıyla. Kiraya veren tek taraflı uygulayamıyor.
Beş yıl dolunca ne değişiyor?
Hâkim, TÜFE oranının yanı sıra kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alıyor. Bu noktada TÜFE bir tavan değil, üç ölçütten biri — kira emsal seviyesine çıkabiliyor.
Kiracı tacir ya da şirketse madde uygulanmıyor mu?
Artık uygulanıyor. O istisna sekiz yıllık bir geçiş hükmüydü ve 1 Temmuz 2020’de sona erdi.
Kira tespit davasını hangi mahkemede açarım?
Sulh hukuk mahkemesinde — dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın.
Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet, 1 Eylül 2023’ten beri kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı. Gidilmeden açılan dava usulden reddediliyor.
Arabuluculuk başvurusu ücretli mi?
Büroya başvuru ücretsiz. Anlaşma sağlanamazsa arabulucunun ilk iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanıyor.
Davayı ne zaman açarsam yeni kira dönem başından geçerli olur?
Yeni dönemden en az otuz gün önce açarsan; ya da bu süre içinde yazılı artış bildirimi yaptıysan; ya da sözleşmede artış hükmü varsa dönem sonuna kadar açabilirsin.
Mahalle Defteri resmi bir devlet ya da belediye kanalı değildir. Buradaki bilgiler resmi kaynaklardan derlenmiştir; işlemler ve ücretler değişebileceği için başvurudan önce ilgili kurumdan ya da e-Devlet'ten teyit et.
Mahkeme kararı beklemeden icra takibi başlatılabiliyor. Kesinleşmiş işletme projesi varsa itiraz icra mahkemesinde altı ayda kaldırılabiliyor.
Son kontrol: 6 Ağustos 2026 · Yayın: 26 Temmuz 2026
Mahalle Defteri'nin barındırma masrafı için reklam gösterebiliriz. Bunun için reklam çerezlerine iznin gerekiyor; istemezsen hiçbir reklam çerezi kullanılmaz. Ayrıntılar: Gizlilik ve veriler