Aidat Ödemeyen Komşu: İcra Takibi ve Mahkeme Yolu

Kanun hakkı iki tarafa veriyor: diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici. Yani tek bir komşu, kat malikleri kurulu kararı beklemeden kendi başına icra takibi başlatabiliyor.

Yönetici için bu ayrıca bir görev — kanun, borcunu yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılmasını yöneticinin görevleri arasında sayıyor ve yöneticiyi kat maliklerine karşı “aynen bir vekil gibi” sorumlu tutuyor. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binada yönetici atanması zaten zorunlu.

Sınırlı olarak. Kanun kat malikinin borçlarına dair hükümleri kiracılara ve daireden sürekli faydalananlara da uyguluyor ve onları kat malikiyle birlikte müteselsil sorumlu tutuyor. Ama gider ve avans payında bir tavan var: kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülüyor.

Aylık yüzde beş. Kanun bunu “ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla” diye yazıyor — yani gün üzerinden hesaplanan aylık bir oran. Madde ayrıca “gider ve avans payının tamamını ödemeyen” kat malikinden söz ediyor; kısmi ödeme tek başına yükümlülüğü kaldırmıyor.

Kanun iki farklı ölçü kullanıyor ve tartışmaların yarısı buradan çıkıyor. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılınıyor. Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılınıyor.

Fıkra “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” diye başlıyor; o anlaşmanın yeri yönetim planı ve kanun yönetim planını bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde sayıyor.

Bu, konunun en çok yanlış bilinen kısmı ve doğru yolu seçmek aylar kazandırıyor.

Her iki yolda da karşılıklı bir risk var: kaybeden taraf için yüzde yirmiden az olmamak üzere tazminat öngörülüyor. Yani asılsız takip de asılsız itiraz da bedelli.

Belge bu ayrıcalığı ancak usulüne uygun tutulmuşsa taşıyor. Kanun, kararların her sayfası noter mühürlü ve sıra numaralı bir deftere yazılmasını ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanmasını istiyor; karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza koyuyor. Defterin her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılması da zorunlu.

Bu bölümü eski kaynaklardan okumak riskli: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun işletme projesi maddesi Mayıs 2026’da değiştirildi ve yayımı tarihinde yürürlüğe girdi. Bugünkü kural şöyle:

Kanun bir kanuni ipotek hakkı tanıyor ama koşullu: borç kiracıdan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil ediliyor.

Kanun, borçlarını yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal eden kat malikinin dairesinin mülkiyetinin devrinin hâkimden istenebileceğini söylüyor. Aidatta bu çekilmezlik karine hâline getirilmiş: ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olan kişide çekilmezlik her hâlde mevcut sayılıyor.

Dava açılması diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlı ve devir bedeli daire sahibine ödeniyor. Dava hakkı, karar öğrenildiği tarihten itibaren altı ay ve her hâlde doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa düşüyor.

İcra masrafı sorusunun cevabı kanunda: aksi yazılı değilse bütün harç ve masraflar borçluya ait ve ayrıca hüküm ve takibe hacet kalmaksızın tahsil ediliyor. Başlangıçta yatırdığın tutarlar avans niteliğinde. Güncel harç tutarlarını icra dairesinden ya da adliye veznesinden öğrenmen gerekiyor.

Borçlu tarafın da bir yolu var. Kat malikleri kurulu kararına karşı, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabiliyor.

Bu süreler geçtikten sonra “ben o karara katılmadım” savunması icra takibini durdurmuyor.

Aidat alacağının zamanaşımı için kanun “kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler” için beş yıl öngörüyor; madde aidatı adıyla saymıyor ve aidatın dönemsel edim sayılması uygulamaya dayanıyor. 2026 değişikliğiyle yürürlükten kaldırılan cümlenin lafzına da ulaşamadık; yalnızca bugünkü metinde yedi günlük bir pencere olmadığını doğrulayabildik.