Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda sayılı ve sözleşmeyle çoğaltılamıyor. Bu yazı sebepleri, her birinin süresini ve en çok karıştırılan iki konuyu — tahliye taahhüdünü ve on yıl kuralını — ayrı ayrı ele alıyor.
Sözleşme süresinin bitmesi tahliye sebebi değil
Buradan başlamak gerekiyor, çünkü en yaygın yanlış bu. Kanun açık: kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılıyor — ve kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremiyor.
Yani “bir yıllık sözleşme yaptık, yıl doldu, çıkması gerekiyor” hukuken doğru değil. Kiracının uzamayı engelleyen on beş günlük bildirimi de yazılı olmak zorunda.
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler
•
Gereksinim: kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılıyor.
•
Yeniden inşa veya imar: esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli VE bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız olmalı. Aynı bir aylık süre işliyor.
•
Yeni malikin gereksinimi: taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açabiliyor. Dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabiliyor.
Kanunun saydığı kişi çevresi dar: kardeş, yeğen, gelin ve damat listede yok — kiraya veren kanun gereği onlara bakmakla yükümlü olmadıkça. “Kardeşim oturacak” gerekçesi bu yüzden çoğu zaman tutmuyor.
Kiracıdan kaynaklanan sebepler
•
Tahliye taahhüdü: kiracı, kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren o tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak ya da dava açarak sözleşmeyi sona erdirebiliyor.
•
İki haklı ihtar: kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabiliyor.
•
Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması — kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabiliyor.
İki haklı ihtarda kritik bir ayrım var: bu sebep yalnızca dava yoluyla kullanılabiliyor, icra yoluyla değil. Tahliye taahhüdünde ise her iki yol da açık.
Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılıyor.
Bu liste genişletilemiyor
Kanun bunu ayrı bir maddeyle güvenceye alıyor: dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemiyor. Sözleşmeye eklenen ek tahliye sebepleri bu yüzden geçersiz.
Ama bu, genel fesih yollarını ortadan kaldırmıyor. Kira ödememe, akde aykırı kullanım, önemli sebep ve kiracının iflası gibi genel hükümler bu listeyle birlikte işlemeye devam ediyor.
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerli
Yargı uygulamasının aradığı şartlar şunlar: taahhüdün yazılı olması, kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından verilmesi, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması.
Sözleşmeyle aynı tarihte ya da daha önce alınan taahhüt geçersiz sayılıyor, çünkü kiracının serbest iradesinin ürünü kabul edilmiyor. Buna karşılık kira sözleşmesinin içinde yer alması tek başına geçersizlik sebebi değil — belirleyici olan, ilk teslimle aynı ana denk gelip gelmediği.
Yaygın beklentinin tersine, tarihi sonradan doldurulmuş bir taahhütte ispat yükü kiracıda. Yargıtay, taahhütnamenin sözleşmeden önce imzalatıldığını iddia eden kiracının bunu ispatla yükümlü olduğunu kabul ediyor ve bu iddianın tanıkla ispatına izin verilmiyor; yazılı delil gerekiyor.
Kiracı tarafında bir denge unsuru var: adi yazılı bir taahhütte kiracı tarihi açıkça inkâr ederse, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemiyor. Bu durumda yol icradan mahkemeye kayıyor — dolayısıyla arabuluculuk da devreye giriyor.
Birlikte kiracılıkta taahhüdü kiracıların tümünün imzalaması gerekiyor. Aile konutunda ise eşlerin birlikte taahhüt vermesi ya da bir eşin verdiği taahhüde diğerinin açıkça rıza göstermesi aranıyor.
İki haklı ihtarın kuralları
•
İki ihtarın aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekiyor; farklı kira taksitlerine ilişkin olmaları gerekiyor.
•
Kanun yalnızca “yazılı” diyor; noter ihtarnamesi şart değil, usulüne uygun tebliğ edilmiş bir icra ödeme emri de sayılıyor.
•
İhtarın haklı sayılabilmesi için ödemenin ihtarın tebliğinden sonra yapılmış olması gerekiyor — tebliğden önce ödenmişse o ihtar haklı sayılmıyor.
•
Muacceliyet nedeniyle muaccel hâle gelen kira, bölünüp ayrı ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılamıyor.
•
Süresiz sözleşmelerde ve kiranın yıllık ödendiği hâllerde iki haklı ihtar oluşmuyor.
Kira ödenmezse verilecek süre
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az otuz gün ve bu süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlıyor. On günlük süre başka kira türleri için geçerli.
İcra yoluyla takipte bir de yedi günlük itiraz süresi var; bu ikisi sık karıştırılıyor. Otuz gün ödeme için, yedi gün itiraz için.
Akde aykırı kullanım ve komşular
Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması hâlinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre veren yazılı bir ihtar gerekiyor. Ancak kiracı kiralanana kasten ağır zarar vermişse, süre verilmesinin yararsız olacağı anlaşılıyorsa ya da davranış komşular bakımından çekilmez hâle gelmişse yazılı bildirimle hemen fesih mümkün.
On yıl kuralı ve en çok yapılan hata
Kanun, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verene sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı veriyor — bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla.
Buradaki sayım hatası çok yaygın. On yıl sözleşmenin başından değil, ilk süreden sonra işleyen uzama yıllarından sayılıyor. Bir yıllık bir sözleşmede ilk yıl uzama değil; on uzama yılı ondan sonra başlıyor. Bu yüzden hak fiilen on birinci yılın sonunda doğuyor ve on ikinci yılın sonunda kullanılabiliyor.
İkinci yaygın hata, sürenin dolmasıyla sözleşmenin kendiliğinden bitmesi. Bitmiyor: yazılı bildirim gerekiyor, üç aylık süreye uyulması gerekiyor ve kiracı çıkmazsa yine mahkeme yoluna gidilmesi gerekiyor.
İhtiyaç sebebiyle boşaltıldıysa: üç yıl kuralı
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamıyor.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar ise eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamıyor. Eski kiracının, yeniden inşa edilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı var; bu hakkın, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılması gerekiyor.
Aykırılığın yaptırımı ağır: kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü. Bu bir tazminat; eski kiracı taşınmaza geri dönmüyor.
Kiracı ölürse
Sözleşme kendiliğinden sona ermiyor. Ölen kiracının ortakları, aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve aynı konutta birlikte oturanlar sözleşmeyi sürdürebiliyor.
Tahliye kendi elinle yapılmıyor
Sayılan sebeplerden biri gerçekleşse bile tahliye ancak icra ya da mahkeme yoluyla oluyor. Kilit değiştirmek, eşya çıkarmak veya elektrik ve suyu kestirmek bu yollardan biri değil.
1 Eylül 2023’ten beri kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı; arabulucuya gitmeden açılan tahliye davası usulden reddediliyor. Tek istisna icra yoluyla ilamsız tahliye takibi.
Doğrulayamadıklarımız
Teslimden sonra “makul süre” ifadesinin kaç güne karşılık geldiğini söyleyen bir karar bulamadık; bir günlük aralığın geçerli sayıldığı bir örnek var ama bir eşik yok. On yıllık uzamanın sayımı kanun metninin yapısından çıkarılıyor, elimizde bunu doğrulayan bir karar metni yok. Aynı aya ilişkin iki ihtarın ikisinin birden haklı sayılıp sayılamayacağı da açık bir kararla çözülmüş değil. “Gereksinimin samimi, gerçek ve zorunlu olması” ölçütü uygulamada yerleşik ama buna ait bir karar metnine ulaşamadık, o yüzden mahkemelerin uyguladığı ölçüt olarak aktardık. Süresi dolan sözleşmede on yıl kuralı işletildiğinde kiracı çıkmazsa hangi yolun izleneceğini de doğrulayamadık.
Sık sorulanlar
Sözleşme süresi bitti, kiracıyı çıkarabilir miyim?
Hayır. Kanun, kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirmesini açıkça yasaklıyor; sözleşme bir yıl uzamış sayılıyor.
Kiracı hangi hâllerde çıkarılabilir?
Gereksinim, yeniden inşa veya imar, yeni malikin gereksinimi, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının aynı ilçede konutu olması ve on yıllık uzama. Ayrıca kira ödememe ve akde aykırı kullanım gibi genel fesih sebepleri var.
Sözleşmeye ek tahliye sebebi yazabilir miyim?
Yazamazsın. Kanun, dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini söylüyor.
Kardeşim oturacak diye tahliye isteyebilir miyim?
Kanunun saydığı kişiler kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler. Kardeş bu listede yer almıyor.
Evi yeni aldım, kiracıyı çıkarabilir miyim?
Gereksinim varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açabilirsin. Alternatif olarak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açılabiliyor.
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerli?
Yazılı olmalı, kiracı ya da yetkili temsilcisi vermeli, belirli bir tahliye tarihi içermeli ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalı.
Sözleşmeyle aynı gün imzalanan taahhüt geçerli mi?
Değil. Sözleşmeyle aynı tarihte ya da öncesinde alınan taahhüt, kiracının serbest iradesinin ürünü sayılmadığı için geçersiz kabul ediliyor.
Taahhüdün tarihi boş bırakılmıştı, kurtulur muyum?
Kolay değil. Yargıtay ispat yükünü kiracıya yüklüyor ve bu iddia tanıkla ispat edilemiyor. Ancak tarihi açıkça inkâr etmek, adi yazılı taahhütte icra yolunu kapatıyor.
Taahhüde dayanarak ne kadar sürede harekete geçmeliyim?
Taahhütteki boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurmalı ya da dava açmalısın.
İki haklı ihtar için noter şart mı?
Kanun sadece “yazılı” diyor. Usulüne uygun tebliğ edilmiş bir icra ödeme emri de sayılıyor.
İki ihtar farklı yıllarda olabilir mi?
Olamaz. İkisinin aynı kira yılı içinde ve farklı kira taksitlerine ilişkin olması gerekiyor.
İki haklı ihtarla icradan tahliye yaptırabilir miyim?
Hayır, bu sebep yalnızca dava yoluyla kullanılabiliyor.
Kira ödenmezse kaç gün süre vermeliyim?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün; süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlıyor.
On yıl kuralı tam olarak nasıl işliyor?
On yıl sözleşmenin başından değil, ilk süreden sonra işleyen uzama yıllarından sayılıyor. Süre dolduktan sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle, sebep göstermeden sona erdirilebiliyor.
İhtiyaç sebebiyle boşalttım, hemen başkasına kiralayabilir miyim?
Haklı sebep yoksa üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralayamazsın. Aykırılıkta, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir.
Kiracı ölürse sözleşme biter mi?
Bitmiyor. Ortakları, aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve aynı konutta birlikte oturanlar sözleşmeyi sürdürebiliyor.
Kilidi değiştirip eşyaları çıkarabilir miyim?
Hayır. Sebep ne olursa olsun tahliye yalnızca icra ya da mahkeme yoluyla yapılabiliyor.
Mahalle Defteri resmi bir devlet ya da belediye kanalı değildir. Buradaki bilgiler resmi kaynaklardan derlenmiştir; işlemler ve ücretler değişebileceği için başvurudan önce ilgili kurumdan ya da e-Devlet'ten teyit et.
Süre taşınmayı izleyen gün başlıyor. Cezayı nüfus müdürü değil mülki idare amiri kesiyor. e-Devlet’ten neyin yapılamadığı ve gerçek sonuçları.
Son kontrol: 6 Ağustos 2026 · Yayın: 26 Temmuz 2026
Mahalle Defteri'nin barındırma masrafı için reklam gösterebiliriz. Bunun için reklam çerezlerine iznin gerekiyor; istemezsen hiçbir reklam çerezi kullanılmaz. Ayrıntılar: Gizlilik ve veriler