Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı: Fark Ne, Geçiş Zorunlu mu?

Kat irtifakı, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak ya da yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için kurulan, arsa payına bağlı bir irtifak hakkı. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapıda, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet.

Buna karşılık ikisi de resmî senetle ve tapu siciline tescille doğuyor ve ikisi de aynı kütüğe, kat mülkiyeti kütüğüne tescil ediliyor. Yani kat irtifakı da tapuya işlenmiş, kayıtlı bir hak.

Satılabilir. Kanun arsa payının kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı devredilemeyeceğini söylüyor — yani hak ile arsa payı birlikte gidiyor. Ayrıca kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabi gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemiyor ve diğer maliklerin önalım hakkı bulunmuyor.

Çok yaygın bir yanlış, kat irtifakındayken aidat ödenmeyeceği ve yönetici seçilemeyeceği. Kanun tersini söylüyor: kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanıyor.

Bunun sonucu doğrudan: ortak giderler arsa payı oranında paylaşılıyor, geciken ödemelere aylık yüzde beş gecikme tazminatı işliyor ve sekiz ya da daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması mecburi hâle geliyor.

Yönetim planı kat irtifakı aşamasında isteniyor — yani genellikle daireler satılmadan önce, arsa maliki ya da yüklenici tarafından imzalanıyor. Kanun yönetim planını bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme sayıyor ve sonradan malik olanları da bağlıyor.

Kanun açık: kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevriliyor. 2021’de yapılan değişiklikle bu iş bütünüyle idareler arasında yürüyor — yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapılarda cins değişikliği resen yapılıyor, taşınmaz kat irtifakı tesisli ise başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevriliyor.

Bu yazının en çok işe yarayacak kısmı bir olumsuzlama. İnternette çok tekrarlanan “kat mülkiyetine altmış gün içinde geçilmezse bin lira ceza” bilgisi, on iki yıl arayla yürürlükten kaldırılmış iki ayrı fıkranın birbirine karıştırılmasından doğuyor — ve ikisi de iddia edilen şeyi söylemiyor.

Kat mülkiyeti kurulması için tapu idaresine verilecek belgeler arasında yapı kullanma izin belgesi adıyla sayılıyor. Yani zincirin gerçek şartı iskan; kat mülkiyeti onun sonucu.

Bir istisna yolu var: yapı kayıt belgesi bulunan yapılarda, maliklerin tamamının muvafakati ve umumi hizmet alanlarına denk gelen yerlerin terki hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebiliyor; bu durumda kayıt bedelinin iki katı ödeniyor.

Kanun net: bu Kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini içermedikçe her çeşit harç ve vergiden muaf. Resen yapılan çevirmede ayrıca döner sermaye hizmet bedeli de alınmıyor.

Kanun sigortayı kat mülkiyeti kapsamındaki bağımsız bölümlere ve tapuya kayıtlı özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalara bağlıyor; metinde “kat irtifakı” ifadesi geçmiyor. Kat irtifaklı binaların da kapsamda olduğu bilgisi Doğal Afet Sigortaları Kurumu’nun kendi sayfasından geliyor.

Uygulamada iki denetim noktası var: tapu müdürlükleri, maliklerin talebine bağlı tescil ve terkin işlemlerini sigortanın yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamıyor; su ve elektrik abonelik işlemlerinde de sigortanın varlığı ilgili kuruluşça kontrol ediliyor.

Bina vergisi mükellefiyeti kat mülkiyetine geçişe değil, yeni bina inşa edilmesine bağlı ve takip eden bütçe yılından başlıyor. Aynı anda arsa vergisi mükellefiyeti, inşaatın bittiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren sona eriyor.

Kat irtifakı ile kat mülkiyetini konut kredisi bakımından ayıran resmî bir kaynak bulamadık; bankacılık mevzuatını ve ilgili kurul kararlarını tarayıp bu ayrımın geçmediğini gördük, o yüzden bankaların tutumunu piyasa uygulaması olarak yazdık. Deprem sigortasının resen çevirme yolunda aranmadığı sonucu iki metnin birlikte okunmasından çıkıyor; bunu tek cümlede söyleyen bir kaynak yok. Sigorta teminat ve prim tutarları aylık olarak endeksleniyor ve aylık değerler Resmî Gazete’de yeniden yayımlanmıyor, o yüzden güncel rakam yazmıyoruz. Kanundaki idari para cezası tutarları da 2007 tarihli; bunlar her yıl yeniden değerlemeyle arttığı için metindeki rakamları güncel gibi aktarmıyoruz.